1. Introducción

En un entorno inmobiliario caracterizado por la incertidumbre y la fragmentación de la información, contar con herramientas que traduzcan datos dispersos en señales claras se vuelve esencial para la toma de decisiones. El Índice de Balance Residencial (IBR Confido) surge precisamente con este propósito: ofrecer una lectura integrada y objetiva sobre el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en Costa Rica.

A través de un enfoque estadístico, el IBR Confido combina indicadores estructurales y de comportamiento del mercado para mostrar si el ciclo inmobiliario se inclina hacia el predominio de la demanda (escasez relativa de oferta) o hacia un exceso de oferta (desfase entre unidades disponibles y absorción efectiva).

2. Componentes del IBR Confido: entendiendo el pulso del mercado

El IBR Confido combina dos grandes fuerzas que definen el rumbo del mercado residencial: la oferta y la demanda. Cada una tiene su propio lenguaje, pero cuando se analizan juntas, revelan la verdadera temperatura del sector.

ICOR — Cuando el mercado construye:

El Índice de Condiciones de Oferta Residencial (ICOR) muestra la energía constructiva residencial del país.  Aumenta cuando hay más proyectos tramitados, crédito para edificar y obras iniciadas; en otras palabras, cuando los desarrolladores y constructores están apostando fuerte al crecimiento.

Un ICOR alto refleja confianza del sector, disponibilidad de capital y expectativas positivas. Pero también es una alerta: cuando la oferta crece más rápido que la demanda, los inventarios se amplían y los tiempos de absorción se alargan.   Para los desarrolladores, un aumento sostenido del ICOR puede significar más competencia y necesidad de diferenciación; para los inversionistas, una oportunidad de negociar activos en fase expansiva antes de que el mercado madure.

ICDR — Cuando el mercado compra:

El Índice de Condiciones de Demanda Residencial (ICDR) representa la fuerza compradora: la formación de nuevos hogares, el empleo, y el acceso al crédito hipotecario.  Cuando el ICDR sube, el mercado está dinámico y líquido; las familias están comprando, los bancos están prestando y las unidades disponibles se absorben con agilidad.

Un descenso, por el contrario, puede indicar prudencia del consumidor o restricciones financieras, lo que ralentiza las ventas incluso en zonas con alta oferta.
Para la banca, el ICDR es un termómetro directo del riesgo crediticio y la capacidad de repago del mercado; para los desarrolladores, una señal de cuándo acelerar o pausar lanzamientos.

El equilibrio entre ambos: 

El verdadero valor del IBR Confido está en la diferencia entre estos dos pulsos. Cuando el ICOR supera al ICDR, el mercado entra en fase de exceso de oferta; cuando ocurre lo contrario, se habla de predominio de demanda. Por eso, más que un número, el IBR Confido es una brújula estraégica: indica cuándo el mercado está creando valor, cuándo se está saturando y cuándo se abren las mejores oportunidades de inversión.

3. Tendencia reciente del mercado costarricense (2023–2025)

Durante los últimos 24 meses, el IBR Confido muestra una evolución cíclica.

• Segundo semestre de 2023: el índice se mantuvo en terreno negativo (-30 a -40), reflejando una fase de predominio de la demanda. La oferta formal aún no reaccionaba al crecimiento demográfico ni a la recuperación postpandemia, mientras el crédito y la actividad constructiva seguían en niveles moderados.

• 2024: se observa una recuperación progresiva de la oferta. Los permisos y la construcción aumentan, impulsados probamente por las expectativas de mejora económica. El IBR Confido se aproxima al equilibrio a mediados del año y alcanza su punto más alto (+22) hacia abril, indicando una expansión significativa de la oferta residencial.

• Finales de 2024 a inicios de 2025: el índice modera su crecimiento y vuelve temporalmente a niveles neutros. Sin embargo, a partir de diciembre 2024 y durante el primer trimestre de 2025, el IBR se acelera nuevamente hasta +40, evidenciando un posible exceso de oferta, producto de la acumulación de nuevos proyectos en preventa y un leve enfriamiento de la demanda efectiva.

4. Interpretación y aplicación práctica

El IBR Confido es más que una métrica: es un instrumento de inteligencia inmobiliaria que permite anticipar movimientos de mercado. Su interpretación aporta valor estratégico a cada actor:

• Desarrolladores: pueden identificar el momento óptimo para lanzar o pausar proyectos, evitando entrar en fases de sobreoferta o desaprovechar periodos de demanda insatisfecha.

• Inversionistas: obtienen una lectura clara sobre el punto del ciclo inmobiliario, útil para decisiones de compra, rotación de portafolios y valoración de riesgo-retorno.

• Banca: utiliza el índice como referente para ajustar sus políticas de crédito según la dinámica real del mercado, favoreciendo una asignación más eficiente del financiamiento.

• Municipalidades y planificadores urbanos: pueden monitorear desequilibrios territoriales entre construcción y crecimiento poblacional, mejorando la sostenibilidad urbana.

En conjunto, el IBR Confido contribuye a una toma de decisiones más informada, responsable y sostenible en un país donde la información inmobiliaria suele ser dispersa y poco comparable.

5. Conclusión

El IBR Confido representa un paso importante hacia la profesionalización del análisis de mercado en Costa Rica. Al integrar en un solo indicador la evolución de la oferta (ICOR) y la demanda (ICDR), permite visualizar con claridad las fuerzas que moldean el sector residencial.

La tendencia reciente sugiere un ciclo que ha pasado del déficit a un leve exceso de oferta, una señal para actuar con cautela y precisión en las estrategias de desarrollo e inversión.

En Confido creemos que la información, cuando se interpreta con criterio, se convierte en visión. Por eso, el IBR Confido no solo mide un equilibrio económico, sino que busca reflejar la madurez de un mercado que avanza hacia decisiones más inteligentes, sostenibles y basadas en evidencia.

Una brújula para entender el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado de vivienda en Costa Rica